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法庭视点：这起房屋买卖为何纠纷不断？
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来源:厦门广电
发布时间:2010-1-1
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法庭视点：这起房屋买卖为何纠纷不断？
发布时间：2009-12-25
2009年5月2号，巫卫东与林国玲签订了一份《房产买卖协议》，约定林国玲以95.5万元的价格向巫卫东购买思明区汇文路53号604室房屋。
原告巫卫东：我当时开98万，中介欺骗我，说那边的小区只能卖7千来块。
被告 刘继军（林国玲的丈夫）：第一次签合同是95.5万，但是没有包括他的空调和家具。5月2号当天晚上他们夫妻都到场，我们在中介家里就签了第一份合同，就是95.5万，规定就是6月2号要去过户。
被告证人：5月2号我们签的第一份买卖协议，实际成交价是95.5万，因为原先业主在我们中介方报的低价也是这个价，约定是5月5号首付款35.5万含定金，约定是在6月2号之前我们去房管局交易中心（过户），实际上我们在5月5号之前已经把首付款35.5万打给卖方了。
原告 巫卫东：第一份（协议）当时是不含电器价。
记者：你们当时谈成的价格是多少？
当时约定价格是98万，他说他电器不要，然后就95.5万跟他签。
协议签订后，林国玲依照约定在2009年5月5号前支付了购房首付款35万5千元。但是后来巫卫东并没有履行房屋买卖协议。
被告 刘继军：那6月2号，他就没有按合同履行，不去过户。不去过户不要紧，他也打电话来说钱不够，要去银行解押要到月底，后来就到6月底，到6月30号，我发现他带人又要去卖这套房子，那我就问他怎么回事，他的意思就是说他卖我95.5万太低了，意思是要再加钱。
记者：他们说，你们签了协议后拖了2个多月不去办交件的，是这样吗？
原告 巫卫东：根本不是事实，因为被告配偶就是林国玲，刘继军说他配偶林国玲暑假要出去旅游，说等她旅游回来再签，而且他说为了延迟交按揭，因为我跟他约定是10月25号才交房，租户到期10月18号，所以我跟他约定10月25号才交房，他是说我10月25号才交房给他，早过户，他早交按揭，他不划算，所以他打电话给我说要推后过户。
林国玲在2009年7月13号向思明区人民法院提起诉讼，要求巫卫东履行协议。诉讼期间，双方达成了和解，林国玲撤回了起诉。
被告 刘继军：他不去过户，我没办法，我到7月13号就到思明区法院告他了，我要防止他房子再卖别人，因为他把我钱拿走，产权证在他手上，又没有过户，我没有任何的保障，我的权利已经受到损害了。
2009年7月16号，巫卫东与林国玲、刘继军以及中介方许科元又签订了一份《房产买卖协议》，约定巫卫东仍然将思明区汇文路53号604室房屋出卖给林国玲、刘继军，总价款975000元，除已经支付的355000元，在房产交易手续送件当天支付2万元，另贷款60万元由银行直接支付给巫卫东的帐户，巫卫东应当在2009年10月25号前将房子交付给林国玲、刘继军。如果卖方不能按期交付房子或买方不能按期交付房款，每逾期一天，由违约方向对方支付购房款0.05%的违约金。
被告 刘继军：7月16号又去找他协商，协商无非是价格问题，他认为卖我们太低了，说要再补他2万，补他2万我们说可以，那就成交，就变成97.5万，那97.5万，7月16号就签了第二份合同。
记者：你要求他增加2万是吗？
原告 巫卫东：我要求他来跟我讲清楚，他不肯，就带中介还有他妈妈，被告刘继军、林国玲带着他妈妈来我单位闹事。
记者：那2万是怎么增加的？
2万是我看他来我单位闹事，我就想算了算了，反正和为贵嘛，他自己说不然电器价格算进去，就按照97.5万签订。
2009年7月31号，巫卫东与林国玲、刘继军以及中介许科元在房产交易中心办理了房产过户手续，但是这一天林国玲、刘继军只支付给巫卫东11000元，少支付了9千元，因为这个事情，双方发生了争吵。
被告 刘继军：我们总共分3次付给他，第一次是定金2万，第二次是33.5万，后来7月30号又给了他1.1万，就这2万块的钱就差9千。差这9千我们说房子到10月25号交给我的时候（再给他）。
记者：当时交件的时候，他付你1.1万，9千说等你交房的时候再付，你同意吗？
原告 巫卫东：我当时就不同意，就跟他吵起来了，他老婆就是被告林国玲就在大厅辱骂我，还有辱骂我老婆。
原告证人：他们协商首付款的时候就开始吵了，好像是巫先生不愿意延迟交付首付款。
问：首付款是多少？
具体我不清楚，因为我还有其他事情在忙，他们就开始吵起来了。吵起来巫先生基本没有回答她，他开始签他的合约，被告就是那位女士就用很恶劣的语气骂他。
刘继军出具了一张欠条，载明“刘继军欠房款九千元”，将欠条交给了巫卫东。
原告 巫卫东：最后他只转了1.1万给我，就写了一张9千块的欠条，就不给我。
被告 刘继军：我大部分钱都给他了，97.5万就扣掉9千块在我手上，大部分钱都在他手上，你说房子是我的，你租给别人，破坏房子到时我找谁？我肯定要找你原来卖给我的，留这9000块，你房子检查完没问题，我9千块给你这是合情合理的。而且说如果我没有跟你讲好，你会让我写欠条，我有必要写欠条给你吗？没必要嘛。
在送件当天，双方还签订了一份《声明书》，确认成交价以买卖协议为准，即975000元，在房管部门所签的《厦门市房地产买卖合同》中的交易价860000元为低报价。
原告 巫卫东：中介说要改成房管局的买卖合同格式，我就不同意，我说你跟我成交97.5万，你那边写86万，中介就说要帮他避税，就一直说惯例是这样子。
2009年10月12号，巫卫东向思明区人民法院提起诉讼，将林国玲、刘继军告上了法庭，要求两名被告支付拖欠未付的房款9000元以及违约金35588元。
2009年10月18号，被告林国玲、刘继军付清了剩余的9千元房款给巫卫东，巫卫东也将房子交给了林国玲、刘继军。
记者：什么时候付清全部的房款的呢？
被告 刘继军：10月18号，他当天房子交给我，我当天9千块就给他了。
原告巫卫东认为，根据房产买卖协议约定，在房产交易手续送件当天，被告林国玲、刘继军应该支付给他2万元，但是他们只付了1.1万元，欠了9千元，直到10月18号才给他，因此应按合同的约定，每逾期一天，支付房款总价0.05%的违约金，计算到10月18号，违约金总额是38513元。
记者：你现在要求他支付违约金3万多块钱是以哪一些数目来计算的？
原告 巫卫东：就是根据合同第四条和第十一条的约定。是以房屋总价万分之五来赔违约金。
被告林国玲、刘继军辩称，他们与原告就购房尾款9千元的支付时间存在口头协议，就是在原告交付房产时，他们将购房尾款9千元交给原告，这个事情中介可以证明。在2009年10月18号，他们已经将购房尾款9千元支付给了原告，因此不存在违约，也不需要支付违约金。
记者：你的协议中有写到，交件的当天要2万块钱给他，实际上你付了1.1万，你扣下9千，不付给他，原告方同意吗？
被告 刘继军：不同意我怎么会写欠条给他？
记者：当时他同意是吗？
当然。不同意我怎么写欠条？
厦门市思明区法院经过审理认为，这个案件双方争议的焦点主要是两点，第一点是双方是否有达成欠款9千元在交房当天支付的口头协议，第二点是被告是否有违约情形，以及如何支付违约金。
原告 巫卫东：合同签了买卖双方都要严格履行，不能单方面违约，而且合同应该是双方真实意愿的表示，不能恶意去欺诈对方。作为买方不能为了要买便宜的房子，就勾结中介来欺骗卖方，这种是欺诈行为。
被告 刘继军：我们买卖房子后签合同，口头还有一点补充，你房子没有交给我，行规也是这样子，不然你租房子，为什么要押金呢？这个也是一个道理，对不对？
对于第一个争议焦点，法院认为，被告申请了证人许科元、郑海燕出庭作证，法院认为证人郑海燕的证词比证人许科元的证词可信度高。证人郑海燕作证是因原告不愿被告延迟付清款项而发生争吵。2009年7月31号，买卖双方因尾款9千元的交付等问题，在交易大厅发生了争吵，被告林国玲辱骂原告及原告家人，在这种情况下，原告再与被告达成延迟交付9千元尾款的口头协议，让人难以置信。双方在《声明书》中明确了房屋的实际交易价格，可见在双方缺乏互信的情况下，对交易的细节都有明确规定，而在被告刘继军出具的欠条中，只是载明所欠款项并没有交房日付款的内容，因此不应以原告收取了欠条，就认定原告与被告达成了延迟付款的口头协议。被告称原告如果不同意延迟付款，可以撤件，原告没有撤件，表明他同意延迟付款。原告在庭审时说当时已经无法撤件。根据被告在答辩状中的陈述，双方是在已经送件完毕后才因付款的问题发生争执，因此被告的意见法院不予支持，根据以上分析，法院认定本案原、被告双方不存在口头协议。
对于双方争议的第二个焦点，法院认为，被告林国玲、刘继军没有按照协议约定在2009年7月31号付清2万元，已经构成违约，应承担违约责任。原告依据协议11条的约定，以购房款975000的日0.05%计算违约金38513元，明显过高，应该给予调整。被告的违约金应按未付款9千元的日0.05%计算，计算到2009年10月18号，共计355.5元。
2009年12月1号，厦门市思明区人民法院对这个案件作出了判决，被告林国玲、刘继军被在判决生效之日起十天内支付原告巫卫东违约金355.5元。驳回原告的其他诉讼请求。
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